导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我们根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意(yì)味着户(hù)户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意(yì)味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居民的(de)居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐(qí)全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需(xū)要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成房(fáng)价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价(jià)的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这个(gè)标(biāo)准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏)迁(qiān)改建最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，这种分(fēn)化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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